Aanspraak op wettelijke verhuiskostenvergoeding bij renovatie mogelijk?

 

Renovatie, wel of geen aanspraak kunnen maken op de wettelijke verhuiskostenvergoeding?

Renovatie gebeurt de laatste jaren aan de lopende band. Het pijnpunt is dat woningbouwverenigingen bij de uit te voeren werkzaamheden in woningen snel roepen dat het gaat om ‘groot onderhoud’, terwijl het vaak ook werkzaamheden betreft die onder renovatie vallen. Verhuurders brengen echter hun plannen onder het mom van groot onderhoud om onder de wettelijke verhuiskostenvergoeding (nu € 5.993,-) uit te komen.

Op 23 mei 2019 oordeelde de kantonrechter (Rechtbank Noord-Holland) dat de huurders in de zin van artikel 7:220, vijfde en zesde lid, BW geen aanspraak konden maken op de verhuiskostenvergoeding bij renovatie. De rechter oordeelde dat de huurders onvoldoende hadden gesteld dan wel onderbouwd dat er een noodzaak tot verhuizing aanwezig was. De verhuiskostenvergoeding is niet bedoeld voor de door de huurders ervaren overlast maar voor daadwerkelijke verhuizing naar en inrichting van een tijdelijke andere woning dan de logeerwoning, aldus de kantonrechter. De rechter laat echter in het midden wanneer wel sprake is van noodzakelijke verhuizing.

Uit de praktijk blijkt dat vele huurders niet weten hoe ze moeten handelen in soortgelijke situaties.

Hieronder wordt ingegaan over het renovatievoorstel, renovatie vs. groot onderhoud, noodzakelijke verhuizing en wettelijke verhuiskostenvergoeding. Tot slot ga ik kort in op de juridische mogelijkheden voor de huurder.

 

Renovatievoorstel

Renovatie vindt plaats bij meer dan tien woningen die een bouwkundige eenheid vormen, wanneer 70% van de huurders met het voorstel instemt.[1] Wanneer een huurder het niet eens is met het voorstel, dan dient hij binnen acht weken de renovatieplannen aan de rechter voor te leggen. De rechter zal de redelijkheid van het voorstel toetsen.

Dringende werkzaamheden

Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. Dringende werkzaamheden zijn dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot die maken dat sprake is van renovatie.

1. Renovatie vs groot onderhoud

Uit artikel 7:220, tweede lid BW volgt, dat sprake is van renovatie wanneer het gaat om zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Vele verhuurders roepen vaak dat er geen sprake is van renovatie maar van groot onderhoud. Uit de rechtspraak zijn de volgende werkzaamheden aangemerkt als groot onderhoud: asbestsanering, werkzaamheden aan de badkamer, keuken en toilet[2], vervanging van toilet/badkamer/keuken/radiatoren en de balkonbalustrade[3] alsmede de overige werkzaamheden, zoals de vervanging van toilet/keuken/badkamer en mechanische ventilatie.[4]

Bij renovatie gaat het erom dat de betreffende woning wordt verbeterd (artikel 7:255 BW).

“Het dient dus te gaan om werkzaamheden die leiden tot toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging,” aldus het Gerechtshof.

Het bovenstaande blijkt ook uit het hierna volgend arrest van de Hoge Raad (prejudiciële procedure). De Hoge Raad oordeelde (zie r.o. 3.4.2) als volgt:

“Art. 7:220 lid 2, derde zin, BW – welke bepaling ook reeds gold toen het Bbsh (oud) nog van kracht was – bepaalt dat onder renovatie wordt verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit moet worden afgeleid dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging.”

Of in een concreet geval sprake is van renovatie, vergt een beoordeling van de omstandigheden van dat geval in het licht van vorenstaande maatstaf, aldus de Hoge Raad. Bij een combinatie van renovatie- en dringende werkzaamheden oordeelde de Hoge Raad als volgt:

“Dat bij samenloop de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 , vijfde lid, BW slechts is verschuldigd als de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Die noodzaak kan ook ingegeven zijn door de huurder betreffende omstandigheden (Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 7.”

Bij onderhoudswerkzaamheden bestaat geen recht op verhuiskostenvergoeding. Echter, de grens tussen onderhouds- en renovatiewerkzaamheden is erg vaag.

“Een combinatie van renovatie- en dringende werkzaamheden leidt ertoe dat aan de hand van de omstandigheden van het geval dient te worden beoordeeld of de nodige werkzaamheden op zichzelf beschouwd maken dat een huurder genoodzaakt moet verhuizen en daarmee het recht ontstaat op de verhuiskostenvergoeding.”[5]

Zie verder ook een uitspraak van de rechtbank die het voorgaande toegepast bij de beoordeling of sprake was van renovatie.[6]

Toepassing van de bepalingen is uitsluitend van belang, wanneer sprake is van renovatie die een verhuizing noodzakelijk maakt en daarmee de aanspraak op de wettelijke verhuiskostenvergoeding (artikel 7:220, vijfde en zesde lid, BW).

Renovatiewerkzaamheden

Uit de volgende uitspraken blijkt wanneer werkzaamheden als renovatie zijn aan te merken:

  • isoleren van de vloer, aanbrengen van mechanische ventilatie, installeren van een HR-ketel en het aanbrengen van nieuwe kozijnen met dubbel glas (rechtbank Den Haag d.d. 20 februari 2019);
  • vervangen van kozijnen en ramen door isolatieglas (rechtbank Midden-Nederland d.d. 2 januari 2019);
  • isoleren van gevels, daken en glas (fysieke verandering) (gerechtshof d.d. 11 december 2018);
  • isolatiewerkzaamheden aan de gevels van de woning, het aanbrengen van een videofoon in de woning en de isolatiewerkzaamheden aan de berging (rechtbank Midden-Nederland d.d. 7 maart 2018);
  • Wat betreft het appartementsgebouw vallen daaronder de isolatiewerkzaamheden aan de kopgevels en de werkzaamheden aan de liften (rechtbank Midden-Nederland d.d. 7 maart 2018).

2.Noodzakelijke verhuizing

Wanneer aangenomen wordt dat er sprake is van renovatie, dient voorts te worden beoordeeld of de uitvoering van de betreffende werkzaamheden ertoe leiden dat het noodzakelijk is dat de huurder verhuist. In de parlementaire toelichting is over noodzakelijke verhuizing het volgende opgemerkt:

“Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende andere omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat.”

Verder maakt het niet uit of het meubilair wordt meeverhuisd. De huurder heeft dan recht op (tijdelijke) vervangende woonruimte.[7]

Minister Ollongren heeft eveneens te kennen gegeven dat renovatiewerkzaamheden ertoe leiden, dat alle huurders genoodzaakt tijdelijk moeten verhuizen. Om aanspraak te maken op de wettelijke verhuiskostenvergoeding, met een minimum van € 5.993,-, dient er wel sprake te zijn van een objectieve noodzaak, aldus de Minister.[8]

Uit de memorie van toelichting volgt voorts dat met een noodzakelijke verhuizen gedoeld wordt op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. Het maakt daarbij niet uit of het meubilair wordt meeverhuisd. De huurder heeft dan recht op (tijdelijke) vervangende woonruimte.[9]

Het Gerechtshof heeft medio december 2018 in lijn met de inhoud van de memorie van toelichting een aanspraak op wettelijke verhuiskostenvergoeding toegewezen, wegens aanwezigheid van persoonlijke omstandigheden die tot noodzakelijke verhuizing leidde.[10]

 

Samenvattend, om aanspraak te kunnen maken op verhuiskostenvergoeding gaat het erom, dat er (fysieke) toevoegingen aan de woning plaatsvinden én dat deze werkzaamheden alleen kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder de woning verlaat omdat deze niet meer leefbaar is. Daarbij kunnen persoonlijke omstandigheden een rol spelen bij de beoordeling of verhuizing noodzakelijk is.

 

In de volgende uitspraken is bij één arrest de noodzaak tot verhuizing aanvaard, waardoor aanspraak op de wettelijke verhuiskostenvergoeding toegewezen is. In de navolgende uitspraken zijn geen noodzaak tot verhuizing aangenomen.

Noodzaak tot verhuizing aanwezig:

  • de bijkomende omstandigheden (persoonlijke omstandigheden) kunnen wel een rol spelen bij de beoordeling of verhuizing wegens renovatie noodzakelijk is (gerechtshof d.d. 11 december 2018).

Geen noodzaak tot verhuizing:

  • bij werkzaamheden die binnen één dan wel twee dagen worden gerealiseerd (rechtbank Midden-Nederland d.d. 2 januari 2019);
  • bij verplaatsing van de inboedel (rechtbank Midden-Nederland d.d. 17 oktober 2018);
  • werkzaamheden die circa vijftien dagen duurden, maar aan de huurder een was- en kookgelegenheid en toilet werd aangeboden, oftewel de omstandigheden samen bezien leidde niet tot aanname van noodzakelijke verhuizing (rechtbank Midden-Nederland d.d. 22 november 2017);
  • bij aanwezigheid van lawaai- en stofoverlast (gerechtshof ’s-Hertogenbosch d.d. 28 maart 2017).

3.Verhuiskostenvergoeding

De huurder dient middels een procedure aanspraak te maken op de zogeheten wettelijke verhuiskostenvergoeding.

Uit de parlementaire geschiedenis van de Wet van 4 februari 2010 kan worden afgeleid dat de regeling van de verhuiskostenvergoeding van dwingend recht is en dat de huurder altijd recht heeft op de minimumbijdrage als bedoeld in art. 7:220, zesde lid, BW.[11] Voorts dient het (zie de toelichting) te gaan om een situatie waarin woonruimte als gevolg van een renovatie niet bewoond kan worden.[12] Het voorgaande vult Minister Ollongren aan met de aanwezigheid van een objectieve noodzaak. De renovatiewerkzaamheden moeten ertoe leiden dat alle huurders genoodzaakt tijdelijk moeten verhuizen, aldus de Minister.[13] Het niet daadwerkelijk maken van verhuiskosten[14] dan wel het aanbieden van een wisselwoning[15], betekent niet dat er geen aanspraak kan worden gemaakt op de verhuiskostenvergoeding. Wanneer huurders tijd besteden bij het verhuizen naar een wisselwoning en weer terug, is het voor het toewijzen van de verhuiskostenvergoeding niet van belang dat de wisselwoning volledig gemeubileerd was.[16]  Ook de duur van de verhuizing speelt geen rol bij toewijzen van de vergoeding. Het minimumbedrag dient de verhuurder te voldoen, ongeacht de duur van de verhuizing. Matiging van de wettelijke verhuiskostenvergoeding is eveneens niet toegestaan.[17]

Een recent arrest van het Gerechtshof oordeelde over de toekenning van de verhuiskostenvergoeding. Het geschil betrof hier met name of sprake was van noodzaak tot verhuizing. Het Hof oordeelde dat er niet daadwerkelijk kosten moeten zijn gemaakt om aanspraak te kunnen maken op de verhuiskostenvergoeding. Het uitgangspunt is dat een verhuizing altijd met enige kosten en inspanningen gepaard gaat. Dit geldt ook wanneer er geen professionele verhuizer wordt ingeschakeld. Een huurder is niet gehouden om door middel van facturen te bewijzen dat hij kosten heeft moeten maken voor de verhuizing, aldus het Hof. Uit de parlementaire geschiedenis volgt namelijk, dat de huurder het bestaan en de omvang van de door hem gemaakte kosten alleen hoeft te bewijzen, indien hij aanspraak maakt op vergoeding van kosten bovenop de verhuiskostenvergoeding (r.o. 4.9). Ook het feit dat de huurder pas na twee jaar een beroep heeft gedaan op het minimumbedrag van de wettelijke verhuiskostenvergoeding maakt niet dat dit niet kan worden toegewezen, aldus het Gerechtshof.[18] Het is dus niet van belang of er daadwerkelijke kosten zijn gemaakt noch of de verhuurder een logeerwoning heeft aangeboden. Daar komt bij dat matiging van de wettelijke verhuiskostenvergoeding niet is toegestaan.[19] Het minimumbedrag dient de verhuurder te voldoen, ongeacht de duur van de verhuizing. Wel kunnen persoonlijke omstandigheden ook een rol spelen bij de beoordeling of verhuizing wegens renovatie noodzakelijk is.

 

4.Huurverhoging na renovatie

Na renovatie kan de huur worden verhoogd, wanneer dit expliciet in het voorstel is opgenomen. Het dient wel om een dusdanige verbetering van het woongenot te gaan, bijvoorbeeld plaatsing van een tweede toilet/dubbelglas dan wel het aanbrengen van mechanische ventilatie. Als van het voorgaande sprake is, dan is de verhuurder bevoegd om huurverhoging door te voeren.

 

5.Tot slot, vuistregels voor huurder(s)

  • het renovatieplan binnen een termijn van 8 weken, na kennisname, voorleggen aan de rechter die het voorstel op grond van redelijkheid toetst;
  • de aangeboden compensatie door de rechter laten toetsen;
  • bij aanhoudende overlast bij uitvoering werkzaamheden een procedure starten bij de Huurcommissie;
  • de geconstateerde gebreken per omgaande melden bij de verhuurder;
  • foto’s nemen van de situatie vóór renovatie en erna;
  • zorgdragen dat er een vooropnamestaat plaatsvindt, dan wel zelf een en ander vastleggen om bij geconstateerde schade discussie achteraf te voorkomen;
  • inboedelverzekering afsluiten;
  • aanspraak maken op de verhuiskostenvergoeding.

 

Auteur: mw. mr. S. Ouald Chaib

 

Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande nog vragen hebben dan wel juridisch advies nodig hebben, dan kunt u uiteraard contact opnemen met mw. mr. S. Ouald Chaib en een afspraak bij haar inplannen.

 

[1] Rechtbank Rotterdam d.d. 2 maart 2018, r.o. 5.4.

[2] Rechtbank Den Haag d.d. 20 februari 2019.

[3] Rechtbank Midden-Nederland d.d. 2 januari 2019.

[4] Rechtbank Midden-Nederland d.d. 7 maart 2018.

[5] Hoge Raad d.d. 22 april 2016.

[6] Rechtbank Midden-Nederland d.d. 27 juli 2016.

[7] MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.

[8] https://zoek.officielebekendmakingen.nl/ah-tk-20172018-1723.html

[9] MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.

[10] Gerechtshof d.d. 11 december 2018, MvT 31 528, nr. 3. Zie ook: Gerechtshof d.d. 11 december 2018.

[11] Kamerstukken II 2007/08, 31528, 3, p. 6; Kamerstukken I 2009/10, 31528, C, p. 3.

[12] MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.

[13] https://zoek.officielebekendmakingen.nl/ah-tk-20172018-1723.html.

[14] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 15 januari 2019.

[15] Gerechtshof d.d. 11 december 2018.

[16]G erechtshof Den Haag d.d. 12 februari 2013.

[17] Hoge Raad d.d. 22 april 2016.

[18] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 15 januari 2019.

[19] Hoge Raad d.d. 22 april 2016, r.o. 3.6.2.

Opzegvergoeding verschuldigd bij overstap naar andere energieleverancier?

Opzegvergoeding verschuldigd bij overstap naar andere energieleverancier?

 

Hoe vaak komt het voor dat u op de bank neerploft, dan wel aan tafel van uw avondmaal aan het genieten bent als ineens de telefoon gaat. Een organisatie, energiemaatschappij in dit geval, vraagt of u interesse heeft om over te stappen. U bespaart dan op uw gas en energierekening.

 

Voor u het weet, sluit u telefonisch een abonnement. Enige tijd later ontdekt u dat de kosten vele malen hoger zijn, dan aan u is meegedeeld. U voelt zich beet genomen en wil de overeenkomst op grond van oneerlijke handelspraktijk of krachtens de wet verkoop op afstand beëindigen. U neemt contact op met uw ‘oude’ energieleverancier en verzoekt hem u weer als klant over te nemen. Uw energieleverancier regelt de overname kosteloos en wordt uw nieuwe energieleverancier. Na een aantal maanden, ontvangt u echter een eindafrekening van uw oude energieleverancier. Bij deze eindafrekening zit een zogeheten opzegvergoeding, of u die ook even betaalt. U bent hier niet blij mee en vraagt zich af of u hier iets tegen kunt doen.

 

Wanneer u uw contract tussentijds beëindigt, mag de energieleverancier bij u een vergoeding in rekening brengen. Dit wordt ook wel de opzegvergoeding genoemd. De Richtsnoeren Redelijke Opzegvergoedingen energieleveranciers (hierna: Richtsnoeren) bevat bepalingen over het al dan niet in rekening (mogen) brengen van de opzegvergoeding. Let wel goed op, want energieleveranciers zijn niet altijd gerechtigd om aanspraak te maken op dit bedrag!

 

Het bovenstaande staat los van de vraag op welke wijze dit contract tot stand is gekomen. Want ook daar valt juridisch iets over te zeggen. Laten we er hier vanuit gaan, dat de klant akkoord is gegaan om een contract met een nieuwe energieleverancier aan te gaan, oftewel wilsovereenstemming.

Ten eerste is het goed te weten wat u aan uw energieleverancier verschuldigd bent, voordat u overstapt naar een andere energiemaatschappij. Ondanks dat uw oude energieleverancier bevoegd is om een opzegvergoeding op te leggen, zijn hier wel een aantal vereisten aan verbonden. Zo dient de opzegvergoeding, op grond van artikel 3, tweede lid, Richtsnoeren, een maximaal bedrag te bevatten. Uit artikel 4 Richtsnoeren is een tabel opgenomen voor consumenten en artikel 6 Richtsnoeren is van toepassing op een kleinzakelijke afnemer. Iemand die geen consument is en  handelt in de uitoefening van zijn bedrijf of beroep wordt gezien als kleinzakelijke afnemer.

Verder dient de hoogte van de opzegvergoeding duidelijk zijn te zijn opgenomen in het contract (artikel 8, tweede lid, Richtsnoeren) en dient de opzegvergoeding uiterlijk bij het versturen van de eindafrekening in rekening te zijn gebracht.

Voorbeeld: Een kleinzakelijke afnemer heeft telefonisch een energiecontract gesloten. De voorwaarden uit artikel 6 Richtsnoeren zijn in het contract integraal overgenomen. Echter, heeft de energieleverancier geen keuze gemaakt welke soort opzegvergoeding hij in rekening brengt. Aan mij werd de vraag voorgelegd of in deze kwestie de opzegvergoeding wel in rekening mocht worden gebracht, oftewel was de kleinzakelijke afnemer gehouden de door de energieleverancier opgelegde opzegvergoeding te betalen.

In dit contract was de hoogte van de opzegvergoeding niet duidelijk. Ook had zijn voormalige energieleverancier geen keuze gemaakt, maar vermeldde hij dat later een keuze zou maken welke voor hem het gunstigst zou uitvallen. Het voorgaande mag natuurlijk niet. Wanneer niet aan de in de Richtsnoeren vermelde vereisten zijn voldaan, dan mag de energieleverancier de opzegvergoeding niet bij zijn oude klant in rekening brengen (artikel 9 Richtsnoeren).

Dit geldt ook in het bovenstaande voorbeeld. Nu vooraf geen keuze is gemaakt over de wijze waarop de opzegvergoeding wordt berekend, kan niet gesproken van een redelijke voorwaarde op grond van artikel 8, eerste lid, Richtsnoeren. Het een en ander volgt ook uit de rechtspraak. Zo heeft de rechter (Rechtbank Rotterdam d.d. 17 juni 2016) in een soortgelijke zaak geoordeeld, dat de hoogte van de opzegvergoeding duidelijk moet zijn vermeld én dat de energieleverancier al vóóraf een keuze dient te hebben gemaakt. Wanneer de energieleverancier dat niet heeft gedaan, dan kan de energieleverancier geen aanspraak maken op de opzegvergoeding en mag hij deze dan ook niet bij zijn klant in rekening brengen.

 

Al legt een energieleverancier een opzegvergoeding op, dan wil dat niet zeggen dat u gehouden bent deze te betalen. Niet alleen de vooraf gemaakte keuze maar ook de wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen is van belang om te kunnen beoordelen of er sprake is van wilsovereenstemming en voorts of men gehouden is de opzegvergoeding te voldoen. Een energieleverancier mag ook geen opzegvergoeding in rekening brengen, wanneer hij zelf de overeenkomst met de klant opzegt vanwege bijvoorbeeld wanbetaling. De Richtsnoeren is alleen van toepassing bij tussentijdse beëindiging door de klant zelf (artikel 1, vijfde lid, Richtsnoeren). Ook hier gaan vele energieleveranciers de mist in.

Veel mensen zijn van het bovenstaande niet op de hoogte en betalen na contractsovername de opzegvergoeding. Mijn advies is om de voorwaarden en de opgenomen bepalingen in het contract eerst goed door te nemen, alvorens u het bedrag overmaakt. Mocht u er niet uitkomen, dan is het raadzaam om juridisch advies in te winnen.

 

Wat betreft de rechtzoekende in bovenstaand voorbeeld, heeft de energieleverancier besloten om de opgelegde facturen te crediteren. De kwestie heeft voor de rechtzoekende tot een gunstige afloop geleid. Bijgaand de reactie van de rechtzoekende die mij om advies verzocht:

“Ik ben heel goed bijgestaan door meester Salima. Ze was volhardend en inventief in het benaderen van een energieleverancier, die mij een buitensporig hoge boete in rekening bracht voor contractbreuk wegens overstappen naar een andere leverancier. Rechtsgang is voorkomen en haar adequate toepassing van haar kennis heeft geleid tot een gunstige eindoplossing. Ik raad haar ten zeerste aan.”

Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande nog vragen hebben of hebt u te maken met een soortgelijke situatie, dan kunt u uiteraard voor bijstand contact met mijn kantoor opnemen en een afspraak inplannen.

Auteur: mw. mr. S. Ouald Chaib

Mag een gemeente het recht op bijstand aan een dak – en thuisloze intrekken vanwege verblijf buiten de gemeente?

Gemeente Amsterdam door de voorzieningenrechter Amsterdam tot de orde geroepen!

Het recht op bijstand van overheidswege betreft een grondrecht dat is opgenomen in artikel 20 lid 3 van de Grondwet. Desalniettemin zijn er nogal wat bijstandsgerechtigden  die het niet lukt om het recht op bijstand geldend te maken. Voor de meest kwetsbaren, de dak- en thuisloze, is de problematiek bijzonder schrijnend omdat zij ook nog eens worden geconfronteerd met uitsluitingen als gevolg van inschrijfproblemen in de Basisregistratie personen (BRP).

Wat was in deze zaak het geval?

Mevrouw x is een ras Amsterdamse. Nadat zij haar woning In Amsterdam door omstandigheden was kwijtgeraakt, werd haar bijstandsuitkering door de gemeente omgezet in een zogeheten “daklozenuitkering”.  Via de gemeente verkreeg zij tevens een briefadres waarop zij werd ingeschreven in de BRP. Zij leeft sindsdien op meerdere adressen, afhankelijk van waar zij terecht kan. Op enig moment verzocht een medewerker van de gemeente haar om aan te geven op welke adressen zij verblijft . Zij verstrekte de gemeente informatie hierover. Uit deze informatie bleek dat mevrouw  het merendeel van de tijd buiten Amsterdam verbleef, te weten in de gemeenten: Zaandam, Purmerend en Zwanenburg. Zij werd vervolgens verwezen naar een andere centrumgemeente: Zaanstad om opnieuw een uitkering aan te vragen en haar recht op uitkering werd door de gemeente Amsterdam ingetrokken.

Omdat tussen partijen niet in geschil was dat mevrouw recht had op bijstand, maar slechts of mevrouw recht had op bijstand in de gemeente Amsterdam, heeft de rechter bij uitspraak van 28 augustus 2018 het besluit van burgemeester en wethouders van Amsterdam geschorst en de gemeente Amsterdam opgedragen om de betaling van de bijstandsuitkering voort te zetten. Volgens de voorzieningenrechter is het maar zeer de vraag of een centrumgemeente gerechtigd is een bijstandsuitkering in te trekken om de reden dat een bijstandsgerechtigde vooral op adressen buiten de centrumgemeente verblijft.

Deze uitspraak is een belangrijke tik op de vingers van de gemeente en ook een waarschuwing aan andere centrumgemeenten. Hopelijk trekken de gemeenten hier lering uit. Het recht op bijstand is een grondrecht en voorkomen dient te worden dat gemeenten bijstandsgerechtigden met een adresprobleem van het kastje naar de muur sturen, omdat de ene gemeente vindt dat een andere gemeente verantwoordelijk is voor de uitvoering van deze wettelijke regeling.

Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande nog vragen hebben dan wel in een soortgelijke situatie bevinden en juridische bijstand wensen, dan kunt u contact opnemen met dhr. mr. Denis de Ploeg.

 

Voortzetting huurovereenkomst mogelijk na overlijden huurder?

Tot wanneer kan de kantonrechter, na overlijden van de huurder, worden verzocht om voortzetting van de huurovereenkomst te honoreren?

 

Stel je bent geboren en getogen in een woning. Op een dag overlijdt jouw ouder. Je gaat alles regelen wat betreft de begrafenis en spullen. Dan krijg je een brief op jouw deurmat. De verhuurder verzoekt jou de woning te verlaten. Het vorenstaande overkomt vele huurders.

In principe dient de achterblijver zich eerst tot de verhuurder te wenden. Wanneer de verhuurder weigert om de huurovereenkomst voort te zetten, dan kan je de kantonrechter daarom verzoeken.

 

Maar tot wanneer kan dat? En hoe gaat dit nu precies in zijn werk?

Hieronder wordt ingegaan op het verzoek aan de verhuurder, het verzoek aan de kantonrechter, de termijnen en mededelingsplicht van de verhuurder.

 

Verzoek verhuurder

Na overlijden van de ouder of vriend(in) verblijft de achterblijver zonder rechtsgeldige titel in de woning. Immers, de huurovereenkomst stond op naam van de persoon die inmiddels is overleden. Met het overlijden vervalt daarmee een rechtsgeldige titel. Betekent het vorenstaande dat je als achterblijver direct de woning uitgezet kunt worden? Nee, de wet biedt de achterblijver een termijn van zes maanden. Wanneer de achterblijver tijdig stappen onderneemt, kan het zo zijn dat deze alsnog in de woning mag blijven.

Nadat de huurder is overleden en de achterblijver zonder rechtsgeldige titel in de woning verblijft, kan deze de verhuurder aanschrijven. De achterblijver kan de verhuurder om voortzetting van de huurovereenkomst verzoeken. De verhuurder is niet verplicht om het verzoek te honoreren. In de meeste gevallen weigert de verhuurder dit verzoek. Wanneer de verhuurder dit verzoek weigert, kan de achterblijver de volgende stap zetten.

 

Verzoek kantonrechter

Wanneer de verhuurder het verzoek van de achterblijver weigert, dan kan de achterblijver nog één stap zetten. De achterblijver kan namelijk naar de kantonrechter. De achterblijver kan de kantonrechter verzoeken om voortzetting van de huurovereenkomst te honoreren. Wanneer de kantonrechter dit verzoek honoreert, dan wordt de huurovereenkomst op naam van de achterblijver overgeschreven. In veel gevallen dient men dit verzoek niet of juist te laat in, waardoor het verzoek om voortzetting van de huurovereenkomst niet meer mogelijk is.

 

Termijnen

De wet biedt de achterblijver de mogelijkheid om de kantonrechter te verzoeken om voortzetting van de huurovereenkomst. Het vorenstaande volgt uit artikel 7:268, tweede lid, BW. Echter, dit verzoek dient wel binnen een bij de wet te bepalen termijn te zijn gedaan. Het gaat hier om de termijn van zes maanden na het overlijden van de huurder.

 

Termijnoverschrijding, wat dan?

Maar stel dat de termijn van deze zes maanden reeds is verlopen, wat dan? Dat overkomt vele huurders en ze zijn dan ten einde raad.

In de rechtspraak zijn er al vele uitspraken over de termijn van zes maanden (artikel 7:268, tweede lid, BW) gedaan. Men kan spreken van een fatale termijn. De achterblijver dient binnen een termijn van zes maanden na overlijden van de huurder in eerste instantie de verhuurder en daarna de kantonrechter te verzoeken om voortzetting van de huurovereenkomst. In een arrest heeft het Gerechtshof op 18 januari 2001 geoordeeld dat bij weigering van het verzoek door de verhuurder, de achterblijver de kantonrechter kan verzoeken om voortzetting van de huurovereenkomst[1].

 

Stel dat de achterblijver één dag te laat is om het verzoek aan de kantonrechter voor te leggen. Kan het dan zo zijn dat de kantonrechter deze minimale overschrijding door de vingers ziet? Nee, het Gerechtshof heeft op 27 januari 2015 in een arrest geoordeeld, dat zelfs bij overschrijding van de zes-maandentermijn met één dag het verzoek niet-ontvankelijk wordt verklaard[2]. Uit het voorstaande volgt dat het een fatale termijn is waar men niet vanaf kan wijken.

 

Overschrijding termijn mogelijk?

In één uitspraak heeft de Rechtbank Rotterdam op 20 juli 2010 daar iets over gezegd[3]. Deze uitspraak betrof een kwestie waar een dochter na het overlijden van haar moeder zonder enige rechtstitel in de woning verbleef. Deze dochter heeft echter nagelaten om binnen zes maanden na het overlijden van haar moeder om voortzetting van de huurovereenkomst te verzoeken. De Rechtbank heeft in deze uitspraak geoordeeld, dat slechts bij hoge uitzondering op billijkheidsgronden aan de fatale termijn voorbijgegaan kan worden en overschrijding van deze termijn gerechtvaardigd is. De achterblijver dient uitdrukkelijk aan te tonen dat het onmogelijk was om binnen de termijn van zes maanden een verzoek bij de kantonrechter in te dienen. De rechter wijdt verder niet uit wanneer hiervan sprake zou kunnen zijn en u het antwoord verschuldigd moet blijven wanneer overschrijding van de fatale termijn wordt gesauveerd.

 

Mededelingsplicht verhuurder

Er wordt mij vaak de vraag gesteld of de verhuurder verplicht is om de achterblijver te wijzen op deze wettelijke termijn. De rechtspraak, zie bovenstaande uitspraak van de Rechtbank Rotterdam, maar ook arresten van de Hoge Raad, is daar heel duidelijk over. Op de verhuurder rust geen waarschuwingsplicht om de achterblijver te wijzen op de mogelijkheid om binnen een termijn van zes maanden de kantonrechter om voortzetting van de huurovereenkomst te verzoeken (Hoge Raad, 21 maart 2003, NJ 2003, 591 en Hoge Raad 14 november 2003, NJ 2005, 2).

 

Verzoek tijdig gedaan, wat dan?

Het bovenstaande komt in mijn praktijk steeds vaker voor. In een kwestie overleed een moeder, waarna de achterblijver de verhuurder verzocht om voortzetting van de huurovereenkomst. Deze weigerde dit verzoek maar wees de achterblijver, tot diens grote geluk, wél op deze termijn. Het verzoek om voortzetting van de huurovereenkomst werd toen tijdig aan de kantonrechter gedaan. De verhuurder heeft als reactie op de dagvaarding een conclusie van antwoord ingediend, waarin zij zich op het standpunt stelde dat het verzoek diende te worden afgewezen vanwege het ontbreken van een duurzame gemeenschappelijk huishouding. Uit het voorstaande volgt, dat wanneer de kantonrechter binnen de termijn van zes maanden wordt verzocht om voortzetting, dat daarmee niet gezegd is dat dit verzoek wordt gehonoreerd. In dat geval toetst de kantonrechter of er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding die de voortzetting rechtvaardigt. Binnenkort verschijnt hier een vervolg op, waarin men kan lezen waaraan de kantonrechter toetst.

 

Conclusie

Wanneer de huurder overlijdt dient de achterblijver in eerste instantie de verhuurder te verzoeken de huurovereenkomst voort te zetten. Weigert de verhuurder dit verzoek, dan rest de achterblijver nog één stap en dat is die naar de kantonrechter. Het verzoek aan de kantonrechter is aan een wettelijke termijn van zes maanden gebonden, dus wees op tijd. Zelfs bij overschrijding van één dag van deze termijn, volgt op dit verzoek de niet-ontvankelijkverklaring. De Rechtbank Rotterdam heeft de deur op een kiertje gezet bij het overschrijden van de termijn. Volgens de Rechtbank is overschrijding van deze termijn slechts bij zeer uitzonderlijke omstandigheden mogelijk, die de achterblijver zelf aannemelijk en aantoonbaar moet zien te maken. De verhuurder is niet verplicht om de achterblijver op deze termijn te wijzen, aldus de rechtspraak. Mocht deze termijn bijna verlopen zijn en de achterblijver de kantonrechter toch willen verzoeken om voortzetting van de huurovereenkomst, dan kunt u uiteraard contact met mij opnemen om u in deze procedure bij te staan.

 

Mw. mr. S. Ouald Chaib & dhr. mr. M. Zwennes

 

[1] Gerechtshof Arnhem, 18 januari 2001, ECLI:NL:GHARN:2011:BP4890.

[2] (Gerechtshof Amsterdam, 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:196)

[3] Rechtbank Rotterdam, 20 juli 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BN3501.

Belediging en bedreiging

Belediging en bedreiging

politie
Onlangs stond ik een cliënt bij die ervan werd beschuldigd dat hij een buitengewoon opsporingsambtenaar had beledigd en bedreigd. Omdat het niet de eerste keer was dat hij voor een dergelijk akkefietje bij de Politierechter moest komen, dreigde er meerdere weken gevangenisstraf.
Tijdens het gesprek dat ik met hem had ter voorbereiding van de zitting bleek dat hij de belediging ruiterlijk toegaf. Met zijn dronkenkop had hij de toezichthouder die hem wilde aanhouden inderdaad de woorden toegevoegd: “Je bent een lul, een kaffer. Jij bent een kankerlul, tyfuslijer, kankermongool, kutmarokaan. Rot op naar je eigen land, stinkerd”, althans woorden van gelijke beledigende aard en/of strekking, zoals dat dan zo mooi geformuleerd staat op een tenlastelegging.

De bedreiging waarvan hij ook beschuldigd werd zou eruit hebben bestaan dat hij ook nog eens tegen de toezichthouder had gezegd: “Als ik een knuppel had, had ik je kop eraf geslagen”. De officier van justitie eiste voor het geheel 3 weken gevangenisstraf.

Ik heb de politierechter voorgehouden dat door de zin te beginnen met ‘Als ik een knuppel had’ het duidelijk was dat de verdachte geen knuppel had, en de toezichthouder zich dus ook niet bedreigd hoefde te voelen. De Hoge Raad vond immers dat een andere verdachte die tegen twee agenten had geroepen: “die kankerwouten, die teringlijers moeten ze allemaal afmaken” in zulke algemene bewoordingen had gesproken dat er geen redelijke vrees kon ontstaan dat zij het leven zouden kunnen verliezen.

De Politierechter heeft mijn betoog gevolgd omdat in de concrete situatie het duidelijk was dat de verdachte geen knuppel had en daaraan ook niet snel of makkelijk kon komen. Derhalve was er geen redelijke vrees dat de kop van de toezichthouder eraf zou worden geslagen.

Vanwege de vrijspraak voor de bedreiging bleef alleen de belediging over en kon worden volstaan met een taakstraf van 60 uur. Zowel de verdachte als de officier, en ondergetekende, konden zich hierin vinden.

 

Vergoeding advocaatkosten bij ontslag met vaststellingsovereenkomst: Even opletten!

Vergoeding advocaatkosten bij ontslag met vaststellingsovereenkomst: Even opletten!

rechtbank

Bij veel ontslagen, waarbij werkgever en werknemer het eens zijn over het feit, dat aan het dienstverband een einde moet komen (bijvoorbeeld wegens een verregaand meningsverschil of reorganisatie), besluiten werkgever en werknemer met ‘wederzijds goedvinden’ uit elkaar te gaan. Om ervoor te zorgen dat dit ontslag netjes wordt geregeld, wordt een zogenaamde vaststellingsovereenkomst gebruikt. Meestal stelt de werkgever, of zijn advocaat, deze overeenkomst op. De belangrijkste zaken die in zo’n overeenkomst zijn opgenomen zijn de overwegingen die tot het ontslag hebben geleid (dit is heel belangrijk vanwege een eventuele aanspraak op een WW-uitkering!), de ontslagdatum, een eventuele beëindigingsvergoeding aan de werknemer, de afrekening van de openstaande vakantie dagen en of de werknemer is vrijgesteld. In veel gevallen worden er nog meer dingen geregeld. Een daarvan betreft de eventuele kosten die een werknemer maakt om zich juridisch te laten bijstaan bij de beslissing om al of niet akkoord te gaan met een ontslag met wederzijds goedvinden.

Dit juridisch advies, door een professionele arbeidsjurist of advocaat gespecialiseerd op het gebied van arbeidsrecht is niet alleen van belang voor de werknemer, maar ook voor de werkgever. Deze moet er immers zeker van zijn dat de werknemer een eventueel bereikt akkoord volledig begrijpt en er later niet (bijvoorbeeld wegens dwaling) op terug kan komen. Daarom wordt er vaak in zo’n vaststellingsovereenkomst opgenomen dat de werkgever de kosten voor een advocaat (tot een bepaald maximum, vaak € 750 – € 1.000) voor zijn rekening neemt. Hierbij moet je als werknemer op twee dingen letten!

Ten eerste is het zo dat deze vergoeding is opgenomen in de vaststellingsovereenkomst zelf en dus alleen wordt betaald als er daadwerkelijk wordt beëindigd met wederzijds goedvinden. Dus als de advocaat (of arbeidsrechtjurist) adviseert om niet te tekenen, bijvoorbeeld omdat de werknemer arbeidsongeschikt is, dan bestaat er geen verplichting voor de werkgever om de voorgestelde vergoeding te betalen! Het is dus zaak om ofwel met de werkgever af te spreken, dat de vergoeding ook wordt betaald als er geen akkoord komt, ofwel om met de advocaat goede afspraken te maken over het tarief in geval er geen beëindiging van het dienstverband wordt overeengekomen.

Sinds kort is er nog een tweede punt waarop gelet moet worden. Vaak staat in de betreffende bepaling in de vaststellingsovereenkomst over de vergoeding van de kosten van het juridisch advies, dat de advocaat een op naam van de werkgever opgestelde factuur bij de werkgever kan indienen. De werkgever kan daarmee deze kosten als bedrijfskosten declareren en vaak de berekende BTW terugvragen. Recentelijk heeft het Hof van Discipline[1] (voor de advocatuur) echter beslist dat deze werkwijze, kort gezegd, niet door de beugel kan, omdat hiermee een fictieve rechtsverhouding tussen de advocaat (van de werknemer) en de werkgever wordt gecreëerd.

De factuur zal dus moeten worden gesteld op naam van de werknemer en de werknemer zal met de werkgever moeten afspreken dat hij deze factuur vergoed krijgt van de werkgever of – als de factuur toch naar de werkgever gaat – zal in de declaratie moeten worden opgenomen dat er geen opdrachtrelatie tussen werkgever en advocaat heeft bestaan en de diensten dus ook niet aan de werkgever zijn verleend.

Hiermee is de kous echter nog niet af. De fiscus zal gewoonlijk accepteren dat betaling van de advocaatkosten aan of ten behoeve van de werknemer onbelast mag plaatsvinden. Dit kan anders liggen wanneer de werkgever gebruik maakt van de zogenaamde werkkostenregeling[2]. Dan kan onder omstandigheden de fiscus betaling van de advocaatkosten beschouwen als inkomen, waarvoor loonheffing moet worden afgedragen.

Vanwege de juridische consequenties is het dus aan te bevelen om je bij een beëindiging van het dienstverband met wederzijds goedvinden altijd door een arbeidsjurist of arbeidsadvocaat te laten adviseren over een beëindigingsovereenkomst. Hierboven heb ik aangegeven dat er ook nog eens goed gelet moet worden op de eventueel aanwezige regeling van de betaling van de kosten van de advocaat voor dit advies.

Hebt u hierover nog vragen, dan kunt u altijd contact opnemen…

[1] Hof van Discipline, 2 december 2013, zaak 6712.

[2] Zie bijvoorbeeld: http://www.antwoordvoorbedrijven.nl/subsidie/werkkostenregeling

 

Advocatenkantoor Amsterdam

(VERDERE) MAATREGELEN WEGENS HET CORONAVIRUS)

Om bij te dragen aan voorkoming van verdere verspreiding van het virus, worden de cliëntcontacten wegens verlenging vanuit de overheid eveneens tot en met 20 mei aanstaande zoveel mogelijk beperkt. Dat betekent voor u dat alleen een afspraak kan worden gemaakt als het echt niet anders kan. Wij zullen proberen om vragen en conflicten zoveel mogelijk telefonisch of per e-mail  af te handelen. Ook vragen wij u om papieren die u wilt afgeven bij voorkeur per e-mail aan de betreffende advocaat toe te zenden onder vermelding van het dossiernummer. Mocht dit echt niet mogelijk zijn, dan kunnen de stukken per post worden toegestuurd. Blijf onze (linkedin)pagina in de gaten houden met eventuele nieuwe updates. Voor nu dank voor alle begrip.

 

Uw advocatenkantoor in Amsterdam

Laagdrempelig en betaalbaar. Een middelgroot kantoor, met toegewijde, ervaren advocaten die vrijwel alle specialisaties in huis hebben. Wekelijks op de donderdag vindt er een gratis inloopspreekuur plaats. Goed bereikbaar: op vijf minuten loopafstand van Amsterdam CS. Dat is Spuistraat 10 Advocaten in het kort.

Rechtshulp in Amsterdam

Spuistraat 10 Advocaten is een advocatenkantoor met een rijke Amsterdamse geschiedenis. Ooit begonnen als Bureau Rechtshulp en in 2006 overgegaan naar Spuistraat 10 advocaten, waar nu 12 advocaten werken. Deze zijn werkzaam op allerlei rechtsgebieden. Of het nu gaat om zaken als ontslag of een bijstandskwestie, ambtenarenrecht, strafrechtszaken, familierecht, vreemdelingenzaken, letselschade, huur- en woonrecht, onroerend goed, burenrecht of consumentenzaken, voor dit alles kunt u uitstekend terecht bij hét advocatenkantoor van Amsterdam: Spuistraat 10 Advocaten.

Advocatenkantoor in Amsterdam voor iedereen

Bij Spuistraat 10 Advocaten krijgt u snel inzicht in de aanpak van uw juridische probleem en ook in de kosten. De aanpak binnen ons advocatenkantoor kan uiteenlopen van het geven van advies of het voeren van een bezwaarschriftprocedure tot het namens u voeren van procedures bijvoorbeeld bij de rechtbank of gerechtshof.

Ook spoedzaken zijn in dit advocatenkantoor in Amsterdam in goede handen.

Gefinancierde rechtsbijstand

Als u rechtsbijstand nodig heeft, maar u kunt dit niet betalen, kunt u aanspraak maken op gesubsidieerde rechtsbijstand. Deze bijdrage in de kosten wordt een toevoeging genoemd. Voor meer informatie over de gesubsidieerde rechtsbijstand klik hier.

Ons kantoor werkt op basis van High Trust samen met de Raad voor Rechtsbijstand. High Trust is de belangrijkste basis voor samenwerking tussen de Raad voor Rechtsbijstand en rechtsbijstandverleners.

Recent nieuws

Hulp nodig?

Neem contact op met een van de advocaten die zijn genoemd op de website, of bel de centrale administratie (020-520 5100) die zal u snel door verwijzen naar de juiste advocaat.

Gratis inloopspreekuur

Zonder afspraak met een advocaat spreken kan ook: loop gerust binnen op het wekelijkse gratis inloopspreekuur op elke donderdag van 16.00-18.00 uur.
Lees meer.

Externe inloopspreekuur

 

De advocaten namens Spuistraat10 Advocaten houden ook buiten kantoor een gratis inloopspreekuur.

Zo wordt er elke dinsdag van 13.00 tot 15.00 uur een gratis spreekuur op het MBO College te Amstelland gehouden.

Stel hier uw vraag

Onze specialisaties

ArbeidsrechtWsnp • Ambtenarenrecht • Strafrecht •  Huur- en woonrechtSociale zekerheidVerbintenissenrecht • Letselschade • Burenrecht • Personen- en familierecht • Participatiewet • Bouw- en vastgoedrecht
Klik hier voor een overzicht van alle specialisaties van Spuistraat 10 Advocaten