020 520 51 00

Voortzetting huurovereenkomst mogelijk na overlijden huurder?

Tot wanneer kan de kantonrechter, na overlijden van de huurder, worden verzocht om voortzetting van de huurovereenkomst te honoreren?

 

Stel je bent geboren en getogen in een woning. Op een dag overlijdt jouw ouder. Je gaat alles regelen wat betreft de begrafenis en spullen. Dan krijg je een brief op jouw deurmat. De verhuurder verzoekt jou de woning te verlaten. Het vorenstaande overkomt vele huurders.

In principe dient de achterblijver zich eerst tot de verhuurder te wenden. Wanneer de verhuurder weigert om de huurovereenkomst voort te zetten, dan kan je de kantonrechter daarom verzoeken.

 

Maar tot wanneer kan dat? En hoe gaat dit nu precies in zijn werk?

Hieronder wordt ingegaan op het verzoek aan de verhuurder, het verzoek aan de kantonrechter, de termijnen en mededelingsplicht van de verhuurder.

 

Verzoek verhuurder

Na overlijden van de ouder of vriend(in) verblijft de achterblijver zonder rechtsgeldige titel in de woning. Immers, de huurovereenkomst stond op naam van de persoon die inmiddels is overleden. Met het overlijden vervalt daarmee een rechtsgeldige titel. Betekent het vorenstaande dat je als achterblijver direct de woning uitgezet kunt worden? Nee, de wet biedt de achterblijver een termijn van zes maanden. Wanneer de achterblijver tijdig stappen onderneemt, kan het zo zijn dat deze alsnog in de woning mag blijven.

Nadat de huurder is overleden en de achterblijver zonder rechtsgeldige titel in de woning verblijft, kan deze de verhuurder aanschrijven. De achterblijver kan de verhuurder om voortzetting van de huurovereenkomst verzoeken. De verhuurder is niet verplicht om het verzoek te honoreren. In de meeste gevallen weigert de verhuurder dit verzoek. Wanneer de verhuurder dit verzoek weigert, kan de achterblijver de volgende stap zetten.

 

Verzoek kantonrechter

Wanneer de verhuurder het verzoek van de achterblijver weigert, dan kan de achterblijver nog één stap zetten. De achterblijver kan namelijk naar de kantonrechter. De achterblijver kan de kantonrechter verzoeken om voortzetting van de huurovereenkomst te honoreren. Wanneer de kantonrechter dit verzoek honoreert, dan wordt de huurovereenkomst op naam van de achterblijver overgeschreven. In veel gevallen dient men dit verzoek niet of juist te laat in, waardoor het verzoek om voortzetting van de huurovereenkomst niet meer mogelijk is.

 

Termijnen

De wet biedt de achterblijver de mogelijkheid om de kantonrechter te verzoeken om voortzetting van de huurovereenkomst. Het vorenstaande volgt uit artikel 7:268, tweede lid, BW. Echter, dit verzoek dient wel binnen een bij de wet te bepalen termijn te zijn gedaan. Het gaat hier om de termijn van zes maanden na het overlijden van de huurder.

 

Termijnoverschrijding, wat dan?

Maar stel dat de termijn van deze zes maanden reeds is verlopen, wat dan? Dat overkomt vele huurders en ze zijn dan ten einde raad.

In de rechtspraak zijn er al vele uitspraken over de termijn van zes maanden (artikel 7:268, tweede lid, BW) gedaan. Men kan spreken van een fatale termijn. De achterblijver dient binnen een termijn van zes maanden na overlijden van de huurder in eerste instantie de verhuurder en daarna de kantonrechter te verzoeken om voortzetting van de huurovereenkomst. In een arrest heeft het Gerechtshof op 18 januari 2001 geoordeeld dat bij weigering van het verzoek door de verhuurder, de achterblijver de kantonrechter kan verzoeken om voortzetting van de huurovereenkomst.[1]

 

Stel dat de achterblijver één dag te laat is om het verzoek aan de kantonrechter voor te leggen. Kan het dan zo zijn dat de kantonrechter deze minimale overschrijding door de vingers ziet? Nee, het Gerechtshof heeft op 27 januari 2015 in een arrest geoordeeld, dat zelfs bij overschrijding van de zes-maandentermijn met één dag het verzoek niet-ontvankelijk wordt verklaard.[2] Uit het voorstaande volgt dat het een fatale termijn is waar men niet vanaf kan wijken.

 

Overschrijding termijn mogelijk?

In één uitspraak heeft de Rechtbank Rotterdam op 20 juli 2010 daar iets over gezegd.[3] Deze uitspraak betrof een kwestie waar een dochter na het overlijden van haar moeder zonder enige rechtstitel in de woning verbleef. Deze dochter heeft echter nagelaten om binnen zes maanden na het overlijden van haar moeder om voortzetting van de huurovereenkomst te verzoeken. De Rechtbank heeft in deze uitspraak geoordeeld, dat slechts bij hoge uitzondering op billijkheidsgronden aan de fatale termijn voorbijgegaan kan worden en overschrijding van deze termijn gerechtvaardigd is. De achterblijver dient uitdrukkelijk aan te tonen dat het onmogelijk was om binnen de termijn van zes maanden een verzoek bij de kantonrechter in te dienen. De rechter wijdt verder niet uit wanneer hiervan sprake zou kunnen zijn en u het antwoord verschuldigd moet blijven wanneer overschrijding van de fatale termijn wordt gesauveerd.

 

Mededelingsplicht verhuurder

Er wordt mij vaak de vraag gesteld of de verhuurder verplicht is om de achterblijver te wijzen op deze wettelijke termijn. De rechtspraak, zie bovenstaande uitspraak van de Rechtbank Rotterdam, maar ook arresten van de Hoge Raad, is daar heel duidelijk over. Op de verhuurder rust geen waarschuwingsplicht om de achterblijver te wijzen op de mogelijkheid om binnen een termijn van zes maanden de kantonrechter om voortzetting van de huurovereenkomst te verzoeken (Hoge Raad, 21 maart 2003, NJ 2003, 591 en Hoge Raad 14 november 2003, NJ 2005, 2).

 

Verzoek tijdig gedaan, wat dan?

Het bovenstaande komt in mijn praktijk steeds vaker voor. In een kwestie overleedt een moeder, waarna de achterblijver de verhuurder verzocht om voortzetting van de huurovereenkomst. Deze weigerde dit verzoek maar wees de achterblijver, tot diens grote geluk, wél op deze termijn. Het verzoek om voortzetting van de huurovereenkomst werd toen tijdig aan de kantonrechter gedaan. De verhuurder heeft als reactie op de dagvaarding een conclusie van antwoord ingediend, waarin zij zich op het standpunt stelde dat het verzoek diende te worden afgewezen vanwege het ontbreken van een duurzame gemeenschappelijk huishouding. Uit het voorstaande volgt, dat wanneer de kantonrechter binnen de termijn van zes maanden wordt verzocht om voortzetting, dat daarmee niet gezegd is dat dit verzoek wordt gehonoreerd. In dat geval toetst de kantonrechter of er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding die de voortzetting rechtvaardigt. Binnenkort verschijnt hier een vervolg op, waarin men kan lezen waaraan de kantonrechter toetst.

 

Conclusie

Wanneer de huurder overlijdt dient de achterblijver in eerste instantie de verhuurder te verzoeken de huurovereenkomst voort te zetten. Weigert de verhuurder dit verzoek, dan rest de achterblijver nog één stap en dat is die naar de kantonrechter. Het verzoek aan de kantonrechter is aan een wettelijke termijn van zes maanden gebonden, dus wees op tijd. Zelfs bij overschrijding van één dag van deze termijn, volgt op dit verzoek de niet-ontvankelijkverklaring. De Rechtbank Rotterdam heeft de deur op een kiertje gezet bij het overschrijden van de termijn. Volgens de Rechtbank is overschrijding van deze termijn slechts bij zeer uitzonderlijke omstandigheden mogelijk, die de achterblijver zelf aannemelijk en aantoonbaar moet zien te maken. De verhuurder is niet verplicht om de achterblijver op deze termijn te wijzen, aldus de rechtspraak. Mocht deze termijn bijna verlopen zijn en de achterblijver de kantonrechter toch willen verzoeken om voortzetting van de huurovereenkomst, dan kunt u uiteraard contact met mij opnemen om u in deze procedure bij te staan.

 

Mw. mr. S. Ouald Chaib & dhr. mr. M. Zwennes

 

[1] Gerechtshof Arnhem, 18 januari 2001, ECLI:NL:GHARN:2011:BP4890.

[2] (Gerechtshof Amsterdam, 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:196)

[3] Rechtbank Rotterdam, 20 juli 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BN3501.

It's only fair to share...Share on Facebook
Facebook
Share on Google+
Google+
Tweet about this on Twitter
Twitter
Share on LinkedIn
Linkedin

Geef een reactie

Contactgegevens

Spuistraat 10 Advocaten

Bezoekadres:
Spuistraat 10
1012 TS Amsterdam

Postadres:
Postbus 11232
1001 GE Amsterdam

T: 020 520 51 00
F: 020 665 86 99
e-mail: info@spuistraat10.nl

KvK: 41199764